2023年5月，中國住宅市場在經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整后，呈現(xiàn)出企穩(wěn)復(fù)蘇的初步跡象。本月，中央及地方層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，旨在穩(wěn)定市場預(yù)期、支持合理住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本報(bào)告將從政策環(huán)境、市場供需、價(jià)格走勢及未來展望等方面，對5月全國住宅市場進(jìn)行綜合分析。

一、 政策環(huán)境：暖風(fēng)頻吹，精準(zhǔn)施策

5月，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體保持寬松基調(diào)，且更具針對性和協(xié)同性。

1. 中央定調(diào)：中央政治局會(huì)議及國務(wù)院常務(wù)會(huì)議多次提及房地產(chǎn)，重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時(shí)強(qiáng)調(diào)因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
2. 地方落實(shí)：各地政府積極響應(yīng)，政策優(yōu)化力度加大。具體措施包括：

• 優(yōu)化限購政策：多個(gè)二線城市及部分熱點(diǎn)三線城市進(jìn)一步放松或取消限購條件，降低購房門檻。

• 下調(diào)房貸利率：首套及二套房貸款利率延續(xù)下行趨勢，部分城市首套房貸利率已接近或降至基準(zhǔn)利率（LPR）下限，有效降低了購房者的資金成本。

• 支持“以舊換新”：部分城市推出住房“以舊換新”政策，鼓勵(lì)改善性需求釋放，促進(jìn)一二手房市場聯(lián)動(dòng)。

• 公積金政策優(yōu)化：提高公積金貸款額度、放寬提取條件、支持“商轉(zhuǎn)公”等政策在多地實(shí)施。

二、 市場供需：銷售環(huán)比改善，供應(yīng)端趨穩(wěn)

1. 需求端（銷售情況）：在政策利好疊加部分房企促銷力度加大的背景下，5月全國商品住宅銷售面積和銷售額環(huán)比4月均有所回升，市場活躍度有所提升。核心一二線城市市場回暖態(tài)勢相對明顯，來訪量和成交量環(huán)比增長；部分三四線城市仍面臨去庫存壓力，但降幅有所收窄。整體來看，購房者信心雖仍顯謹(jǐn)慎，但部分積壓的剛性及改善需求開始逐步入市。
2. 供應(yīng)端（開發(fā)投資與新開工）：房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比仍處于下降通道，但降幅較上月略有收窄。房企投資態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎，聚焦于核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊以及保交付項(xiàng)目。隨著銷售端出現(xiàn)邊際改善，預(yù)計(jì)將逐步傳導(dǎo)至投資和開工端，但全面回暖仍需時(shí)間。土地市場方面，優(yōu)質(zhì)地塊競爭依然激烈，但整體熱度分化明顯，房企拿地更趨理性。

三、 價(jià)格走勢：整體趨穩(wěn)，城市分化持續(xù)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)及主要市場機(jī)構(gòu)監(jiān)測，5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落或降幅收窄，同比繼續(xù)下降。市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

• 一線城市：房價(jià)環(huán)比微漲或持平，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，但漲幅有限。
• 二線城市：房價(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升或降幅收窄的城市數(shù)量增加，市場出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)。
• 三四線城市：房價(jià)環(huán)比仍多數(shù)下降，但降勢有所減緩。

房價(jià)整體進(jìn)入底部盤整階段，大幅波動(dòng)的可能性降低。不同能級(jí)、不同區(qū)域城市間的分化依然是市場主要特征。

四、 未來展望與建議

展望2023年下半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)因城施策促進(jìn)市場企穩(wěn)。隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇和居民收入預(yù)期改善，住房需求有望進(jìn)一步釋放。市場信心的完全修復(fù)、房企資金壓力的緩解以及部分城市庫存去化等問題仍需時(shí)間解決。

建議：

1. 對購房者而言：對于有真實(shí)居住需求的客戶，當(dāng)前利率及政策環(huán)境相對友好，可密切關(guān)注心儀樓盤和區(qū)域的價(jià)格變化，在自身承受能力范圍內(nèi)擇優(yōu)入市。需全面評估自身財(cái)務(wù)狀況，避免盲目加杠桿。
2. 對開發(fā)商而言：應(yīng)繼續(xù)將“保交付、穩(wěn)經(jīng)營”放在首位，積極優(yōu)化產(chǎn)品力，適應(yīng)改善性需求主導(dǎo)的市場變化。在投資布局上，應(yīng)更加聚焦高能級(jí)城市和需求支撐強(qiáng)的區(qū)域，保持審慎樂觀。
3. 對政策制定者而言：需持續(xù)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，在穩(wěn)定市場預(yù)期的重點(diǎn)推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，包括加大保障性住房建設(shè)、推動(dòng)城市更新、完善相關(guān)金融基礎(chǔ)制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年5月的全國住宅市場在政策暖風(fēng)呵護(hù)下，顯現(xiàn)出筑底企穩(wěn)的積極信號(hào)。市場正處于從“政策底”向“市場底”過渡的關(guān)鍵時(shí)期，復(fù)蘇的穩(wěn)固性仍有待后續(xù)供需兩端的進(jìn)一步改善來驗(yàn)證。